相続登記の義務化はいつから始まるのか｜義務化のポイントや注意点を解説

相続登記とは

相続登記とは相続する不動産の名義変更を行うことを指します。不動産には所有権が設定されており、権利のある人だけが運用することが可能です。

しかし被相続人（亡くなった方）の名義のままでは、不動産の売却はおろか、建て替えを行うこともできません。そのため相続する方は、法務局で名義変更の登記を行い、所有権を移転させる必要があります。

また、土地と建物の名義人が異なる場合があります。例えば建物が父、土地が祖父など、血族関係があるものの、名義人が異なるケースも多いです。

さらに明治時代から名義人が変わっていない土地も日本には多く残っています。これらの名義を変更しなければ、運用できません。

相続登記義務化について

相続登記は2024年4月1日より義務化されますが、ではどのような内容なのでしょうか。ここでは改正された不動産登記法について紹介します。

義務化についての大まかな内容

相続時の義務化はどのような内容なのでしょうか。まとめると下記の2つです。

・相続発生から3年以内に登記

相続した不動産は、相続発生から3年以内に登記しなければならなくなります。ここでの相続発生とは「亡くなった日」または「亡くなったことを知った日」ではなく、「不動産の所有権を取得した日」となります。

一般的には遺言書や遺産分割協議などで不動産を相続することが確定します。相続手続きが開始してから3年以内と認知していたほうがよいでしょう。

・住所変更に関しては2年以内に

相続登記を行ったものの、所有者の住所変更があった場合、2年以内に新たな住所への変更登記を行わなければいけません。登記する内容には、所有者名だけでなく、住所も明記します。財務省と連携し、固定資産税納税通知書を届けるためです。

そのため住所変更があった際は、忘れないうちに変更登記しなければいけません。

なぜ義務化されるのか

相続登記が義務化される要因には、「所有者不明問題」が挙げられます。これまで不動産の登記は任意であったため、「手続きが面倒くさい」「固定資産税を支払いたくない」という方も多く、そのような理由から、管理もしない空き家や空き地が生まれ、所有者が分からない土地が全国に増え続けていました。

所有者がわからない土地には下記の問題が発生します。

• 固定資産税の納税者がわらかない
• 国が土地を収用して開発したくてもできない
• 隣地の所有者が境界を確定できない

土地を所有している方には固定資産税の納税義務が生じます。しかし所有者がわからないと誰に通知するべきかわからず、税金を徴収できません。

また国や自治体が都市計画として道路を拡大したい場合や、隣地の所有者が自身の土地を運用するために隣地境界を確定したくても、交渉先が不明という問題が発生します。

そういった背景から所有者不明の土地を無くすため相続登記の義務化が施行されました。

【事例】相続登記に関する事例はこちら

＜＜相続登記をせずに長年放置していた土地を登記した事例はこちら＞＞

相続登記を怠った場合やそのリスク

では相続登記を期限内までに行わなかった場合、どのようなリスクがあるのでしょうか。ここでは5つ紹介します。

10万円以下の過料

正当な理由なく相続登記を怠った場合、10万円以下の過料が課されます。また相続した方の住所変更を行わなければ、5万円以下の過料を支払うことになります。

不動産を売却できない

相続登記を行わなければ売却ができないため、不動産を運用することはできません。売却したくても、亡くなった方の名義のままであれば、売買契約は締結できないからです。

売却するには、相続発生した当初の相続人を集めて遺産分割協議を行い、相続登記をし直さなければいけません。しかし相続人の中には既に亡くなっている人も多いため、亡くなった方の相続人との協議にもなり、手続きが面倒となります。

【関連記事】認知症の人が相続人になる場合の問題点と解決法とは？

建て替えや借入ができない

売却だけでなく、建て替えや金融機関から借入もできない状況となります。自宅やアパートを建て替えるためのローンを組みたくても、名義人が異なるため、金融機関の融資も受けることはできません。

建築会社や銀行から「相続登記してからにしてください」と断られます。

不動産が差し押さえられる可能性も

被相続人が不動産を担保として金融機関から借入していたものの、返済が滞ってしまった際は差押えされます。一般的に借入も相続対象となるため、相続した不動産を売却して弁済する方も多いです。

しかし所有者がわからなければ、債権者は誰に請求すればよいかわからなくなり、結果、裁判所を経由して差押えられる可能性も高くなります。

権利関係の複雑化

相続登記をしないままにすると権利関係が複雑化してしまう可能性も高いです。例えば祖父が所有していた土地を相続登記しないまま孫やひ孫の代になって気が付いた際、再度遺産分割協議を行い、登記する必要があります。

遺産分割協議を行う際は、祖父からの血縁関係を調べなければいけません。しかし孫やひ孫にとっては誰が相続人だったのかわかりにくく、血縁関係のある人でも面識がない可能性もあります。

財産争いになることが多く、権利関係が複雑化するデメリットがあります。

必要な書類入手が困難になる

相続登記には権利書、または登記識別情報が必要です。しかし登記しないままにすると権利書などの行方もわからなくなり、手続きに必要な書類が困難になります。

また先ほどもお伝えした権利関係が複雑化するため、相続人全員からの書類を集めるのも一苦労するでしょう。

義務化された後のポイント

ここでは相続登記の義務化に関するポイントを4つ紹介します。

期限と罰則の制定

相続登記の義務化により3年という期限が定められました。さらに罰則も制定されたため、必ず行わなければいけないということを理解しておきましょう。

登録手続きの簡略化

相続人が2人いる場合、単独での相続登記が可能となります。これまでは子ども2人が法定相続人でなおかつ法定相続分に合わせた持分となる場合、それぞれが登記申請しなければいけませんでした。

しかし簡略化によって、法定相続人である旨を申し出れば単独で相続登記が可能となります。

いらない不動産は国庫へ帰属可能

相続人に必要のない不動産であるケースも多いことから国庫へ帰属することも可能です。例えば田舎の土地を売却したくても買い手が見つからないことも多いでしょう。

その場合は固定資産税を支払うだけの負の財産にもなりかねません。しかし国へ帰属することで、税金を支払う必要はなくなります。

法改正前に相続した不動産も対象になる

相続登記の義務化は2024年4月1日から施行されますが、過去の相続に関しても対象です。例えば2010年に相続した土地をそのままにしている方も、施行から3年以内に相続登記しなければいけません。

よって2027年3月31日までに、全ての土地の所有者がわかっている状況下になります。

事情があれば罰則を免れることもできる

相続人同士による遺産トラブルで裁判になっているケースなどは、3年以内に相続登記できない場合もあります。その場合は「相続人申告登記」を申請する必要があります。

申請することにより「登記した」と判断されるため、過料を支払う必要はありません。

【関連記事】相続した不動産を売却して相続税を支払う方法｜申告前の計算と節税対策

まとめ：相続登記の義務化に向けて徐々に準備を

今回、相続登記の義務化に着目してご紹介しました。相続登記の義務化は、誰の土地であるかを明確にし、納税や運用を適切に行うためとされています。2024年4月からスタートしますが、相続未登記の不動産全てが該当します。

そのため先代が所有していた不動産で、登記していないものは無いかを調べなければいけません。登記してあると勘違いしていた未登記不動産が見つかった場合は罰則を支払うことになるかもしれません。

そのため今のうちに被相続人の不動産を調査しておくことをおすすめします。