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不動産査定の方法は4つ|売却を検討中ならまず査定の依頼先を探そう

不動産を相続したものの固定資産税を支払うだけで使い道がない時や、まとまった現金が必要な時は、不動産の売却を検討する方もいらっしゃいます。不動産を売却するには、その不動産にどれくらいの価値があるのか査定して売却価格を決めなければなりません。

そして売却価格を高額にするためには不動産査定の段階でより高額に算出してもらう必要があります。ただし査定価格は不動産会社によって異なり、査定会社の数も多いため査定の依頼先選びには苦労します。

査定の依頼先を選ぶ手間が省けると不動産売却の負担は軽くなります。そこで今回は不動産査定の依頼先を4つご紹介します。負担の少ない査定方法も紹介するため、不動産の売却を検討している方はぜひ参考にしてください。

目次

不動産査定の依頼先4つ

不動産の売却査定を依頼する方法は大きく分けて4つ挙げられます。詳しく解説します。

不動産会社による査定

不動産会社による査定は、不動産査定の依頼先として最も多く利用されています。下記の2つの方法で査定してもらいます。

・机上査定

机上査定とは過去の売買事例をもとに大まかな金額を算出する方法です。売買事例は相談した不動産会社が自ら仲介したものだけでなく、土地総合情報システムレインズから他社が取引した実例も参考にして算出します。

レインズは年会費を支払わないと閲覧できませんが、土地総合情報システムであれば、誰でも確認可能です。不動産会社によっては机上査定によって査定した金額の他に、売買実例も添付してくれるため、依頼者は相場価格を把握できる可能性もあります。

しかし土地の価格は道路との高低差や近隣の環境等によって大きく変動するため、あくまで概算値として認識しておいたほうがよいでしょう。

・訪問査定

訪問査定は、売却する予定の不動産を直接見て査定する方法です。ベースとなる金額は机上査定で算出し、その後不動産を直接見て正確な査定額を算出します。

不動産の条件により、机上査定の価格から上がることもあれば下がることもあります。

価格が上がるポイント 価格が下がるポイント
角地
需要が高いエリア
区画整理などの予定がある土地
近隣に商業施設や工場などがあり、人口流入が見込める土地 など
道路との高低差がある土地
地形が悪い土地(三角形など)
交通便が悪い土地
治安が悪い場所
水道管の引き直し工事に莫大な費用がかかる場所
前面道路の所有者が複数人いる土地など

土地は立地が最も優先されますが、近隣の環境やその他の土地の条件などによって金額が異なります。正確な売却価格を算出できるため売却前には必ず訪問査定が行われます。

銀行による査定

銀行が売却査定を行う場合もあります。銀行の不動産査定は、担保としての価値を計るための査定方法です。「再調達価額法」と呼ばれ、新築の建築費用の平米単価を算出します。

各銀行によって査定方法は異なり、社外秘のため銀行で査定してもらうまで金額はわかりません。一般的に売却価格の査定で依頼することはほとんどありません。

スマホアプリによる査定

スマホやSNSの普及により、近年ではアプリで査定依頼することも可能となりました。不動産査定アプリに物件情報や個人情報を入力し申し込むだけで簡易的な査定ができます。

アプリを利用するメリットには下記の項目が挙げられます。

  • 不動産会社などの店舗に行く必要がない
  • GPS機能により物件情報入力の手間がかからない
  • 同時に複数社の査定を受けられる
  • 基本的に無料

スマホアプリを使えば手間や時間をかけず査定を依頼できます。さらに相見積もりもできるアプリもあるため、複数社の査定結果を確認できます。

一方で不動産査定アプリにはデメリットもあります。

  • 営業メールが届くようになる
  • 査定額が正確でないことがある

スマホアプリを使って査定依頼する場合、電話番号やメールアドレスの入力を必須としているものが多いです。そのため査定依頼後に営業の連絡がたくさんきます。

また複数社に査定依頼した場合、全社から連絡が来る可能性が高いでしょう。一日に何件も連絡が来ることもあるためストレスを感じる方もいます。

また記入された物件情報をもとに算出しており、実際の不動産を見に行かないため、正確な査定額が出るとは限りません。実際に詳細に査定すれば、売却価格が上下する可能性があります。

不動産鑑定士による査定

不動産鑑定士は、「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいて適切な価格を算出できる国家資格者です。鑑定が終われば、「不動産鑑定書」という書類をもらうことが可能です。

しかし相続や贈与などの税金を計算するために用いることが多く、売買に関しては依頼することはあまりありません。あくまで鑑定であり、査定ではないためです。

ただし、不動産会社が査定した価格が適切であるかを確認したい場合は、不動産鑑定士に依頼することも可能です。

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不動産査定にかかる費用

不動産査定は依頼先によって査定にかかる費用が異なり、無料で査定できる所もあれば、数十万円かかる所もあります。依頼先による費用の違いについて解説します。

不動産会社・銀行・アプリは無料が多い

不動産会社、銀行、アプリを使って査定依頼する場合は無料が多いです。ただし、査定を無料で請け負う代わりに別のタイミングで費用が発生します。

不動産会社は売却が決まった際に仲介手数料が発生します。銀行は融資という形で利益を得ています。アプリは提携している不動産会社を斡旋し、契約が成立した際にマージンが発生する仕組みです。

査定だけ利用する場合は、費用が発生することはありません。

土地の測量には数万〜十数万円

土地の境界線や正確な広さがわからない場合、土地の測量を依頼しなければなりません。測量費用は地域や土地の広さによって異なり、一般的には数万〜十数万円で依頼できます。

登記簿に記載されている土地の広さを参考に査定が行われますが、記載内容が誤っていることがあります。正確な査定額を算出するには、土地の広さも正確でなければなりません。

測量が必要だと感じる方は測量費用を準備しておきましょう。

不動産鑑定士の場合は数万円〜数十万円

不動産鑑定士に鑑定を依頼する場合、数万円から数十万円の費用が発生します。鑑定士によって評価額が異なる上、土地の形状や筆数などにもよって違いが生じます。

一見一つに見える土地でも、いくつかの地番が集合しているケースもあります。例えば、住所が東京都千代田区10-1であっても、地番では千代田区10-1と10-2になっていることもあります。

この例の場合、二筆査定することになるため、金額が増えることがあります。そのため事前に法務局で筆数を確認しておいたほうがよいかもしれません。

また遠隔地などの土地を鑑定してもらう場合、不動産鑑定士の出張費用なども発生するため、依頼する際は事前に費用の確認をしておくことをおすすめします。

不動産の査定価格を決定する3つの計算方法

では実際どのような方法で不動産の価格を査定しているのでしょうか。ここでは3つの査定方法を紹介します。

過去のデータを元に算出する「取引事例比較法」

取引事例比較法は、机上査定でも使用される、不動産査定で最も用いられる査定方法です。依頼された土地の近隣売却実例をもとに算出します。

その地域の土地相場をもとに増額要因・減額要因を考慮して算出する仕組みです。不動産会社によって増減の基準は異なるため査定額も異なります。査定額が高すぎると土地が売れず、低すぎると売却時に損をします。

人によっては取引事例比較法を使用した査定額が高すぎる、あるいは低すぎると感じることがあるかもしれません。取引事例比較法の査定額が妥当かどうか確かめたい方は、自身で土地相場を調べておくとよいかもしれません。

再調達価格や原価修正から割り出す「原価法」

原価法とは、既存の建物を解体し、新たに同じ建物を建築する場合にかかる費用から、建物の築年数にもとづいた減価償却費などを差し引いた査定方法です。

とはいえ、原価法を用いている不動産会社はほとんどいません。原価法を用いて査定するためには、建築会社に建物の見積もりと解体業者への見積もりを取る手間があるからです。

建築会社も土地を測量して図面を作成し、見積もりを出すまで2週間から1か月を要します。原価法を使っている会社はないと認識しておきましょう。

投資用物件に用いられる「収益還元法」

収益還元法とは、物件から得られる収益などから逆算して査定する方法です。賃貸アパートなどの投資物件には利回りが表記されています。利回りとは投資した物件価格に対し、1年間で得られる収益率です。

例えば投資物件が5,000万円で年間収入が500万円の場合、利回りは10%です。投資家の人たちは、不動産投資をする際、利回りを一つの購入判断基準としているケースが多いです。

もちろん立地や築年数、需要なども考慮した上で投資しますが、利回りが高ければ得られる収益が大きく、低ければ利益が少ないことを示します。不動産会社としては高利回り物件のほうが早く売却できると考えられるため、収益還元法で査定するほうが査定結果が高額になる可能性があります。

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まとめ:不動産査定は不動産会社へ依頼するのが一般的

今回は不動産の価格査定の依頼先を4つ解説しましたが、実際はほとんど不動産会社の査定が利用されています。金融機関には住宅ローンや事業用ローン、不動産鑑定士には評価額の鑑定を行う際に依頼します。

不動産を売却したい際は、不動産会社へ相談するようにしましょう。また不動産会社によって、査定額は異なります。査定額が高額になるほど売れるまで時間がかかるリスクがあります。

査定額が適切であるかを見極めたい方は、自身でも相場価格を把握しておくとよいかもしれません。

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