不動産を相続した際の代償分割とは｜代償金の決め方やかかる税金も

代償分割とは

代償分割とは、相続人の1人が財産の現物を取得し、現物を受け取った相続人が他の相続人に相応の金銭を支払うことで分割する方法です。不動産などの分割しにくい財産を相続する際に採用されます。

不動産は複数名で所有権を保有できる「共有名義」として相続することが可能ですが、共有名義で保有すると名義人一人の意思で自由に不動産を売ったり貸したりできなくなるというデメリットがあります。

建て替えなども同様であることから、不動産の自由度は低くなります。そのため、共有名義での将来のトラブルを避けるため代償分割が用いられます。

代償分割で現物を取得する相続人は現金が必要

代償分割で現物を取得する相続人は、他の相続人に金銭を支払わなければなりません。そのため金銭の支払い能力がない方は代償分割することは困難です。

必ず金銭で支払わなければならないという決まりはないですが、原則としては金銭で支払います。支払い能力がない場合は代償分割ができないため、下記の3つの方法から分割方法を選びます。

現物分割

現物分割とは財産をそのまま分割して相続する方法です。土地や建物、現金・預貯金などを相続分に応じて現物を分割して相続します。

換価分割

換価分割とは、財産をすべて売却して現金化し、相続人間で分け合う方法です。そのため分割しにくい財産がある場合に向いており、円滑に遺産分割することが可能となります。

共有分割

不動産などを共有で相続する方法です。土地や建物は、共有名義で持分を何人でも保有することが可能です。共有名義にすることで固定資産税を分割できるメリットがある一方、不動産の自由度は下がり、さらに持分を保有している人が亡くなった後の次の所有者を誰にするかなど、相続が複雑化するデメリットがあります。

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不動産の代償分割における代償金の決め方

では代償分割をする際の代償金はどのように決めるのでしょうか。ここでは金額の決め方について解説します。代償分割の金額は、土地の「評価方法」と「法定相続分」によって決まります。

土地の評価方法で金額が異なる

代償金を決めるには、まず不動産の評価額を算出します。ただし評価方法ごとによって金額が異なります。評価方法は下記の3つが挙げられます。

どの評価方法を採用するかは当事者間で決定する

3つの評価方法を紹介しましたが、どの方法を採用するかは当事者間で決める必要があります。それぞれ評価方法によって金額や手続きの手間が異なるためです。

代償金を支払う方にとっては安いほうがよいですし、代償金を受け取る方は高い方が良いでしょう。そのため意見が食い違う可能性も高く、慎重な話し合いをしなければなりません。

万が一決まらない場合は裁判所へ申し立てることにもなり、時間と労力がかかるのでできるだけ避けましょう。

法定相続分に応じた代償金を決める

評価方法を決め土地の評価額が算出された後は、分割割合に応じた各相続人が受け取れる金額を決めます。一般的には下記の表の通り、各相続人の法定相続分で遺産分割するケースが多いです。

例えば、土地の評価額が5,000万円で、配偶者が土地を相続し、代償金を受け取る人が子ども2人の場合、配偶者は子ども1人あたり1,250万円（5,000万円×1/4）ずつ支払うことになります。全員で話し合いを行い、全員が納得する割合が定まるのであれば、法定相続分で分割する必要はありません。

不動産の代償分割でかかる税金は原則相続税のみ

原則、相続不動産の代償分割でかかる税金は相続税のみです。もちろん基礎控除やその他の差し引ける費用などによって課税対象から外れることもあるため、一概には言えないことはご留意ください。

相続税は被相続人（亡くなった人）の財産に対して課せられる税金です。しかし代償分割を用いた場合、対象となる課税価格は下記の表の通り異なります。

代償金の支払いは、相続人同士でやり取りするものですが、相続税は代償金の授受も考慮して計算します。代償金を支払った人は、不動産などの相続税評価額から、支払った金額を差し引いた課税価格に対して相続税が課せられます。

一方、代償金を受け取った人は、本来の相続税評価額にプラスして代償金額を受け取ることになるため、通常の相続税より多く納税することになるケースが多いです。

また、代償金の評価方法を公示価格（時価）を用いた場合、先ほどの計算方法とは異なるため、下記の表を参考に計算しましょう。

場合によっては譲渡所得税がかかることも

代償金は金銭で支払うことが一般的ですが、金銭で支払わなければならないという決まりはなく、相続する不動産とは別の不動産などで代償する人もいます。

しかし本来代償すべき金額より代償として譲渡した不動産の評価額のほうが高かった場合、譲渡利益が発生したとみなされ、譲渡所得税が課せられます。

譲渡所得税は不動産を保有していた期間（5年）を境に税率が下記の通り大きく異なります。

例えば、本来代償すべき金額が2,000万円で、代償した不動産評価額が3,000万円と仮定した場合、1,000万円に対して上記の税率を掛けた譲渡所得税を納税するということになります。

ここでの取得費は土地の場合は購入した費用にあたります。建物の場合は、年々劣化していくことから購入した費用から減価償却費を差し引いた金額となります。

計算も複雑であるため、代償金を不動産などで支払う場合は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

遺産分割協議書へ記載しないと贈与税がかかることも

代償分割をする際は、遺産分割協議書に明記していなければ、代償金の支払いが贈与とみなされ、贈与税の課税対象になる可能性があるため注意が必要です。

遺産分割協議書とは、相続人全員で話し合って決めた相続財産の分割方法を明記した書類です。財産の名義を変更する際や相続税の計算をする際に必要です。

相続税と贈与税を二重に支払わなければならないという事態を避けるため必ず記載しておきましょう。

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まとめ：相続不動産の代償分割は専門家へ相談しましょう

今回は、不動産を相続する方法の一つである代償分割方法について解説してきました。代償分割は、不動産など現物の分割が難しい財産を相続する際に有効です。

しかし代償金を支払えるほどの能力が必要です。代償金は不動産の「評価額」と「分割割合」で決まります。代償金の支払いが贈与とみなされないように、代償分割をする際は、必ず遺産分割協議書に明記することを忘れないようにしましょう。贈与税の課税対象にもなりかねません。

遺産分割協議書をどのように作成すればよいかわからない方や、代償分割の相続に不安のある方は、迷わず専門家へ相談するようにしましょう。