土地の相続放棄は保存義務に注意！手続きの注意点や相続土地国庫帰属制度を紹介

土地を含めた全財産の相続放棄は可能。土地だけの相続放棄は不可

一般的に土地はプラスの財産であると考えられますが、固定資産税などの税負担が生じるほか、土地の維持・管理に要する労力や費用も負担しなければなりません。
そのため土地を相続しても、必ずしも利益を生み出すとは言い切れません。
不要な土地を引き継がない方法として、第一に挙げられるのが「相続放棄」です。
相続放棄すると、土地を相続することがなくなります。
ただし、相続放棄は被相続人の財産を一切放棄する手続きであり、特定の財産だけを指定して放棄することはできません。
土地を含めた全財産を相続する意思がないのであれば、相続放棄が最善の選択となりますが、財産のうち土地だけを相続したくないと考えているなら、相続放棄は望ましくありません。
土地など一部の財産だけを相続したくないのであれば、遺産分割協議で他の相続人の合意を得るか、後述する「相続土地国庫帰属制度」などを活用することになります。

相続放棄された土地はどうなるのか？

相続人が相続放棄をした場合、その方の相続分は他の相続人に割り振られます。
土地の場合でも、この扱いは変わりません。
仮に被相続人の子である兄弟2人が土地や預貯金の相続人になったとします。その際に兄だけが相続放棄をしたら、全財産を弟が相続します。
同順位の相続人がいない場合には、被相続人の両親、被相続人の兄弟・姉妹へと相続権が移行します。

全員が相続放棄した場合は法人化する

法定相続人全員が相続放棄をした場合、その遺産を受け取る方がいなくなります。
この状態は「相続人不存在」と呼ばれ、引き継がれなかった相続財産は最終的には国の所有物となります。
しかし、相続人がいないからといって即座に国の所有物になるわけではありません。
遺産の中に負債が含まれるケースや、相続人以外で遺産を受け取れる方がいるケースもあるからです。
このような場合、相続財産の中から債務を弁済したり、分配したりする手続きを経なければなりません。
このため相続財産は法人化され、相続財産清算人が清算手続きを行います。

相続放棄すれば土地を手放せるが保存義務は残ることがある

土地を含む財産を相続放棄したとしても、すぐに相続人と土地の関係がなくなるとは限りません。
相続放棄をした後も土地などの保存義務が残る可能性があります。
ご自身が土地を引き継がなくてもなくなっても、相続財産の清算人に対して土地を引き渡すまでは適切な状態に維持・管理しなければならないのです。
また、相続放棄した土地に住宅があるなら、放置せずに相続財産の清算人に受け渡すまでは現状をキープする必要があります。
この保存義務は、以下のように民法第940条に規定されており、保存義務を無視すると法律違反になってしまうのでご注意ください。

「相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人または第952条第1項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない」

【参考】民法第940条｜e-Gov法令検索

保存義務が残った場合は相続財産清算人の選任によって手放せる

土地などの保存義務を負った場合、他の相続人や相続財産清算人に遺産を引き渡すことによって初めて、保存義務から逃れられます。
全員が相続放棄し相続人がいなくなった状況であれば、民法952条に定める相続財産清算人の選任を申し立てなければなりません。
相続財産清算人とは、相続人不存在の相続財産を適切に管理・清算する人です。
具体的には、資産価値のある財産を売却して債務を弁済したり、遺贈を受ける権利を持つ方に遺産を分配したりして、残った財産を最終的に国庫に帰属させる役割です。
従来は「相続財産管理人」と呼ばれていましたが、2023年4月の民法改正によって「相続財産清算人」に名称が変更されました。
相続財産清算人は、利害関係者や検察官が家庭裁判所へ申し立てることによって選任されます。

【参考】民法952条｜e-Gov法令検索

土地を相続放棄する際の3つの注意点

相続放棄はルールに即して進めることが大前提です。
ただし、土地の相続放棄では原則的なルール以外にも注意しなければならない点があることも知っておきましょう。

1.土地と建物の登記名義が異なる場合は手続きが増える

土地とその上に建つ建物の所有者が異なる場合は注意が必要です。
土地と建物はあくまでも別個の資産であるため、必ずしも登記名義人が同じとは限りません。
このような状況で相続放棄を選択する場合、手続きが増えたり、残った資産の活用に制限が加わったりすることがあります。
たとえば、他界した父親の土地の上に、子である相続人が家を建てている場面を想定してみましょう。
この場合に土地を含む父親の遺産を放棄すると、その上に建つ相続人の家を取り壊すか、新たな土地所有者から土地を借りる契約を結ばなければなりません。
相続放棄する判断材料の一つとなりますので、土地と建物で登記名義が異なる可能性がある場合は、まずは事実確認をし、起こりうることを把握した上で判断をしましょう。

2.期限を過ぎると相続放棄できない

相続放棄には「相続の開始を知った時から3ヶ月以内」という期限が定められており、その期日を過ぎると相続を承認したものとみなされます。
土地を相続放棄するつもりであれば、相続放棄の期限までに必ず手続きをしましょう。
一般的には被相続人が亡くなったときが3ヶ月の起算日にあたりますが、他の相続人の相続放棄によって相続人となった場合など、起算日が異なるケースもあり得ます。
3ヶ月をすぎてしまった場合、基本的には相続を放棄できなくなってしまいますが、合理的な事情があれば3ヶ月以降でも認められる可能性はあります。
ただし、通常より手続きに手間がかかりますので、できる限り3ヶ月以内に相続放棄をしましょう。

3.基本的には相続放棄すると撤回や取消しはできない

相続放棄が一旦受理されると、基本的に撤回や取消しができません。
仮に相続放棄をした後に多額の資産が見つかったとしても、それを受け取ることができなくなります。
相続放棄をする場合は、正確な相続財産の調査と慎重な検討が不可欠です。
例外的に取消しが認められるのは、詐欺や強迫によって相続放棄を強いられた場合など、特殊な事情がある場合などに限られます。
相続放棄の申述書を提出してから受理されるまでには、一般的に１ヶ月程度を要します。
この間であれば取下げが可能とされていますので、万が一、相続放棄が受理される前に撤回したくなったときは速やかに取消しの手続きをしましょう。

みつ葉グループの相続放棄サポートについて詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。
相続放棄サポート | 相続遺言の相談窓口【みつ葉グループ】

土地の相続放棄を迷った際に覚えておきたい農地や山林の相続手続き

相続財産の中に農地や山林などが含まれる場合には、行政に対する届出や許可などの特別な手続きが必要になります。
これらの土地は所有者であっても自由に活用できない可能性もありますので、その事情も踏まえて相続放棄を検討しましょう。

農地｜農業委員会などに届出をする

相続に際して行政手続きが必要な土地の代表例が農地です。
農地を相続した場合には、10ヶ月以内に、農業委員会に対して農地法3条の3第1項に基づく届出をしなければなりません。
この規定には罰則も設けられており、怠った場合には10万円以下の過料に処せられる可能性があります。
届出は、所定の書式に従って必要事項を伝えれば認められます。

ただし、相続した農地を売却する場合や、農地とは異なる用途に変更したいときには、届出とは異なる「許可」という手続きが必要になります。
許可の手続きが完了しないことには、売却や転用はできませんのでご注意ください。
相続人が農業を営む意思がない場合には、相続した農地の維持・管理が大きな負担となる可能性もあるので、他に相続する財産があまりないのであれば相続放棄が得策かもしれません。
なお、その土地が農地か否かは、現況によって判断されます。
登記簿上の地目が田や畑ではなかったとしても、農地として利用されている場合には届出の対象となります。

【参考】農地の売買・貸借・相続に関する制度について｜農林水産省

山林｜市町村に届出をする

相続財産に山林が含まれる場合も、農地のような行政手続きが必要となる可能性があります。
その森林が都道府県の地域森林計画の対象に含まれる場合には、90日以内に市町村長へ届け出ることが義務付けられています。
この手続きを怠った場合にも、10万円以下の過料が科せられる可能性があります。
届出の際には、所定の書式に届出者と前所有者の情報や所有権移転の原因（この場合は相続）、土地の所在地・面積などを記載し、登記事項証明書などの添付書類とともに提出します。
なお、山林を相続した場合も管理責任が生じます。
遠隔地で管理が困難であったり、境界が明確でないために相続した範囲が特定できなかったりなどの弊害が生じやすいのでお気をつけください。
地域の森林組合などへの管理委託が必要となり、その費用負担が生じる可能性も考えられます。

【参考】森林の土地の所有者届出制度｜林野庁

相続を避けられそうにない場合は相続土地国庫帰属制度を検討する

相続放棄をすると他の財産も相続できなくなるため、不要な土地があっても相続放棄を選べないケースもあるでしょう。
相続を避けられない場合に土地を手放す方法として、2023年4月に施行された相続土地国庫帰属法に基づく「相続土地国庫帰属制度」についても知っておきましょう。

メリット｜不要な土地だけを手放せる可能性がある

相続土地国庫帰属制度は、相続した不要な土地を「国のもの」とする仕組みです。
利用の見込みがなく、さらに売却などの処分が難しい土地であっても、一定の要件を満たせば国に引き取ってもらえます。
制度の開始前に相続した土地でも、要件を満たせば利用可能です。
この制度の最大のメリットは、「必要な財産を相続した上で、不要な土地だけを手放せること」といえます。
申請できる人は「相続や遺贈で土地を取得した相続人」とされているため、通常通り相続をし、その後に土地だけ相続土地国庫帰属制度で手放すことも考えてみましょう。

条件｜対象となる土地は限定されている

不要な土地を維持するコストから解放されるメリットがある一方で、制度を利用するにはさまざまな要件があります。
申請自体ができない「却下事由」と、申請しても不承認となる「不承認事由」の、いずれにも該当しない土地でなければ引き取ってもらえません。
端的に言えば、管理や処分に過大な費用や労力がかからない土地だけが対象となるのです。
却下事由と不承認事由は以下の通りです。
相続土地国庫帰属制度の利用を考えているなら、必ず確認しておきましょう。

【申請をすることができないケース（却下事由）】

1. 建物がある土地
2. 担保権や使用収益権が設定されている土地
3. 他人の利用が予定されている土地
4. 土壌汚染されている土地
5. 境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地

【承認を受けることができないケース（不承認事由）】

1. 一定の勾配・高さの崖があって、管理に過分な費用・労力がかかる土地
2. 土地の管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地
3. 土地の管理・処分のために、除去しなければいけない有体物が地下にある土地
4. 隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地
5. その他、通常の管理・処分に当たって過分な費用・労力がかかる土地

【参考】相続土地国庫帰属制度において引き取ることができない土地の要件｜法務省

費用｜審査手数料や負担金などがかかる

相続土地国庫帰属制度を利用するには、申請手数料などの費用が発生することも知っておく必要があります。
申請手数料は1筆当たり1万4000円で、面積に関わらず筆数に応じて加算されます。
また、申請が承認された場合には、「管理に要する標準的な費用の10年分」を目安とした負担金を納めます。
負担金は地目や面積に応じて定められており、雑種地や原野などは一律20万円とされています。
一方で、宅地や農用地区域内の農地、山林などに関しては、面積に応じて算出される仕組みです。
仮に1ヘクタールの山林を国庫に帰属させるのであれば、負担金の額は36万7000円となります。

さらに、土地の上に建物があれば解体費が、境界が不明確であれば測量費などが発生します。
制度を利用するためには少なからぬ費用がかかることを覚えておきましょう。

【参考】相続土地国庫帰属制度の負担金｜法務局

みつ葉グループの相続放棄サポートについて詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。
相続放棄サポート | 相続遺言の相談窓口【みつ葉グループ】

不要な土地を相続してしまった場合の活用法

ご自身で利用する予定がない土地であっても、維持するコストがかかります。
遊休地として放置するくらいであれば、何からの活用を検討することをおすすめします。
ただし、土地の活用方法は、その土地の地目や現況、都市計画法に定められた用途地域などに応じてさまざまな制限が加わります。
状況に応じた活用方法を検討しなければなりません。

宅地｜賃貸経営や駐車場などに活用を検討する

比較的多くの用途での活用を検討できるのが宅地です。
宅地とは一般的に「建物を建築するための土地」のことを指しており、賃貸経営に活用できるほか、駐車場やトランクルーム、太陽光発電などへの活用も考えられます。
宅地を活用し収益を得る場合、初期費用が必要になるケースがほとんどです。
集合住宅であれば建築費、駐車場や太陽光発電であれば設備費といった多額の費用がかかります。
そのため、損をするリスクが一番低い選択肢を選ぶことが大切です。
「利回りがどのくらいか」「何年で初期費用を回収できるのか」といった綿密にシミュレーションを行い、最適な選択肢を選びましょう。
また、宅地を活用する際には、都市計画法や建築基準法による制限も忘れてはいけません。集合住宅やトランクルームなどの建築物を建てる場合は、高さ上限や性能などの基準を満たす必要があります。
さらに、地域によっては建設が不可能な場合もあるため、相続した土地にかかる制限を調べたうえで検討することも大切です。

農地｜農地としての貸出しや市民農園としての活用を検討する

農地を農地以外の用途に使うためには、農地法に基づく許可や届出が必要です。
この手続きを経なければ、相続人が農業を営む以外の活用ができません。

この制度は「既存の農地を適切に管理する」ことを意図した仕組みであるといえます。
このため農地以外に転用するよりも、「農地として貸し出す」などの選択肢の方が、許可のハードルが低い可能性があるでしょう。
ただし、農地の売買や貸し借りは、一般的な不動産業者はほとんど取り扱いません。
貸し借りであっても、農地法に基づく手続きなどが必要となるからです。
借り手を探すには、農地バンク（農地中間管理機構）などを利用するとよいでしょう。

また、農地を貸し出す方法の1つとして、市民農園としての活用も考えられます。
市民農園は、小規模に区画した農地を地域住民の方々などに貸し出す施設で、レクリエーションや農業体験などの目的で普及しています。
市街地からの利便性が良いなどの条件が整えば、効率的に活用できる可能性があるでしょう。
市民農園を開設する場合には、特定農地貸付法や市民農園整備促進法など、農地法とは異なる手続きが必要となる可能性があります。

いずれの方法を用いる場合でも、農地の活用には専門的な知識が不可欠です。
農地転用に詳しい専門家などに相談して、適切な活用方法を検討しましょう。

【参考】農地中間管理機構｜農林水産省
【参考】市民農園の開設方法｜農林水産省

山林｜資材置き場としての貸出しやキャンプ場としての活用を検討する

山林は農地ほど活用に際しての制限は厳しくないものの、そもそも賃貸などの需要が高くないことが懸念点です。
できるだけ初期投資を抑え、現況に手を加えずに活用できる方法が望ましいでしょう。
現地までの道路が確保され、伐採などの必要がない場合には、建設会社の資材置き場などに活用できるかもしれません。
また、山林をそのまま活かし、キャンプ場などへの活用も考えられるでしょう。

あわせて、太陽光発電に利用するのも1つの方法です。
一定以上の広さがある山林であれば、ご自身で設備を導入して事業化するだけでなく、太陽光発電事業者に土地を貸すという運営方式も選択肢となります。
ただし、山林の活用もさまざまな法律によって制限される点には注意が必要です。
開発に際しては、林地開発許可などの行政手続きを経なければなりません。
とくにその山林が「保安林」に指定されている場合は、より厳格な扱いを受けることも知っておきましょう。
保安林とは、水源の保全や山崩れの防止などを目的として、樹木の伐採や土地の形質の変更が制限された森林です。
補助金や税金免除などの優遇措置がある一方で、無許可での伐採や開発を行うと「300万円以下の罰金」に科せられる可能性があるなど、さまざまな罰則が設けられています。

【参考】林地開発許可制度について｜林野庁

まとめ

土地という財産は維持するためのコストや管理責任などがかかり、単純なプラスの財産とは言い切れません。
利用する予定のない土地を相続すると、思わぬ負担を強いられる可能性も否定できないのです。
一方で相続放棄の熟慮期間は3ヶ月、相続税の申告は10ヶ月と、相続手続きには期限が定められたものが少なくありません。
相続財産の調査や土地の処分に長期間を要するケースもあり得ますから、相続開始後に検討を始めては時間的な猶予が足りなくなる恐れもあるでしょう。
現在すでに活用していない土地や、将来的に利用する見込みのない土地が相続財産に含まれる場合には、できるだけ早い段階で対策を検討することをおすすめします。